Steuern sparen mit Immobilien

Einer der größten Vorteile ist die Möglichkeit, den Gebäudewert über die Nutzungsdauer abzuschreiben (AfA). Dies reduziert Ihr zu versteuerndes Einkommen und somit Ihre Steuerlast. Ein Zeitwertgutachten kann hierbei die optimale Aufteilung von Grund- und Gebäudewert unterstützen.

Eine VVGmbH lohnt sich in der Regel für Investoren mit mehreren Immobilien oder höheren Mieteinnahmen, da die Gründung und der Betrieb Kosten verursachen. Ab einem bestimmten Einkommen überwiegen jedoch die Steuervorteile deutlich. Sie bietet zudem Haftungsbegrenzung und Asset Protection. Eine individuelle Beratung ist hier empfehlenswert.

Eine komplette Vermeidung ist selten, aber eine Optimierung ist oft möglich. Strategien wie Share Deals, die Übertragung von Gesellschaftsanteilen oder die 90/10-Regel können die Grunderwerbsteuer erheblich reduzieren oder unter bestimmten Voraussetzungen sogar entfallen lassen.

Wenn Sie eine privat gehaltene und vermietete Immobilie vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkaufen, ist der erzielte Gewinn steuerpflichtig. Er unterliegt dann Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Bei Immobilien im Betriebsvermögen kann die § 6b Rücklage genutzt werden, um Gewinne steuerfrei in ein neues Objekt zu reinvestieren.

Nein. Wenn Modernisierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf 15 % des Kaufpreises (ohne Umsatzsteuer) übersteigen, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen über die Abschreibungsdauer verteilt werden. Kleinere Reparaturen und Instandhaltungen sind in der Regel sofort abzugsfähig. Großinvestitionen sollten idealerweise nach 3 Jahren erfolgen, um den sofortigen Abzug zu sichern.

Im Erbfall muss das Kind das Familienheim für mindestens 10 Jahre selbst nutzen, damit die Übertragung steuerfrei bleibt. Bei einer Schenkung zu Lebzeiten gibt es diese Bedingung nicht, jedoch gelten hier die allgemeinen Schenkungssteuerfreibeträge. Die Übertragung kann auch als Verkauf in Familie gestaltet werden.

Eine Betriebsaufspaltung entsteht, wenn Sie eine Immobilie, die Ihnen privat gehört, an Ihr eigenes Unternehmen (Einzelunternehmen, Personengesellschaft, GmbH) vermieten. Dies führt dazu, dass die Immobilie und ggf. Ihre Unternehmensanteile zu steuerbehaftetem Betriebsvermögen werden, was bei einer Beendigung der Vermietung zu hohen Steuerlasten ohne tatsächlichen Verkauf führen kann. Vermeiden lässt sich dies, indem Sie die Immobilie nicht an Ihr eigenes Unternehmen vermieten, ein Familienmitglied zu 1 % an der Immobilie beteiligen oder das Wiesbadener Modell nutzen.

Von gewerblichem Grundstückshandel spricht man, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kaufen und wieder verkaufen. In diesem Fall werden alle Immobilien als Betriebsvermögen behandelt, und die Gewinne unterliegen der Gewerbesteuer, auch wenn die 10-Jahres-Frist eigentlich abgelaufen wäre.

Sie können rollierendes Eigenkapital nutzen, (Nachrang-)Darlehen aus eigenen Gesellschaften oder dem privaten Umfeld aufnehmen und die richtige Tilgungsart wählen. Ihre eigene Gesellschaft kann Ihnen auch Darlehen zum Immobilienkauf gewähren.